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降息引发财富洗牌 调整策略规避风险 澳房策343
来源:leyu官网 发布时间:2025-04-04 19:54:09【澳洲房产】澳洲降息将引爆财富大洗牌! 通胀下降澳洲人真没钱了! 贷款存款买房卖房要及时作出调整策略规避财务风险!【澳房策343】
随着全新的通胀数据出炉, 市场对澳洲央行降息的呼声慢慢的升高。很多商业银行都提前抢跑,慢慢的开始对存贷款产品降低利率,准备迎接市场冲击。如果你还没做好准备,等到真的央行降息再做打算的话,可能已太晚了。人在澳洲或者有澳洲资产的朋友,澳洲央行利率走势决定了你未来1-2年财富走势。包括澳洲大选,美国暂停降息和关税大战等等,市场已出现了几个不确定因素,每个都会切实影响你的财富,如果一步走错,就会导致财富缩水。本期影片我们就来讲讲针对种种不确定性,我们该如何及时调整策略,规避财务风险。
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上周澳洲统计局ABS发布了最新通胀数字。澳洲24年12月核心通胀同比2.7%,Trimmed Mean CPI 同样录得2.7%,持续了下降趋势,已确定进入了央行的2%-3%目标区间。24年第四季度核心通胀2.4%,Trimmed Mean CPI 3.2%,同样势头良好。通胀表现这么好,看来人们兜里面是真没钱了,要不然怎么在消费上收敛了这么多呢?
自从2023年澳洲央行最后一次加息以来,这种高息环境已经持续了15个月,但是并没有让消费停下来,大家还有不少储蓄没花完。名义工资在上涨,真实工资在下降,失业率只是从3.9%上升到4.0%几乎没什么变化。澳洲实际上进入了全民越来越穷,但是全民就业的状态,非常奇特的一种经济现象,基本上只有在工党执政时期才会出现。
而澳洲全国房价一路高歌猛进,直到2024年12月才第一次出现负增长。期间因为大城市的房价太贵,人们都搬去了中小城市,那里房子相对便宜,所以即使利率长期处于高位,还是给中小城市房价带来了一波推升。
金融市场的对于利率的预期是最真实的,因为是线日ABS发布最新的通胀报告之后,市场预测2月18日央行降息的概率从84%飙升到95%,基本认定了2月18日肯定降息。那么一旦开始降息,房产投资和你的财富会受到什么影响呢?
墨尔本的房价一直在下跌,许多在非银行金融机构,比如用更高利率在基金公司贷款的投资者已经承受不住。而在悉尼部分地区,房价跌幅相对来说还是比较小。贷款利息成本下降,对价格极度敏感的房产和人群会提供强有力的支持。就是说,如果利率下降幅度比较小,对于入门级买家和入门级房产是利好,而且对房价支撑的力量要高于中高端房产。
澳洲央行RBA的模型研究之后发现,如果利率下调1%而且持续3年,假设失业率不会变高,那么剔除通胀之后的线%。考虑通胀的话,名义房价上涨应该至少在15%。
如果你手里有房想卖,一听说降息,我猜你的思路大概是,“利率下降房价就会上涨,那等等再卖就能卖上更高价钱”。有这一类想法的朋友可别兴奋过头了。即使是房贷利率下降,全国房价中位数仍然有81.5万澳元,超出了很多家庭的借贷能力范围。我的猜测是澳洲在2025年开头房市走弱,然后走强,而总体上看不太有可能会出现暴涨的情况。
澳房策的投资理念框架中,只有6种情况应该卖房,你可以参照核对一下自己的情况。如果不在这6点里面,我们一般不推荐卖出。1.急需现金,无另外的筹措现金的方法,2.有其他方法让资金运转更有效率,3, 贷款量太高降低持有压力,4,与个人长期投资目标不符合,5,投资过于集中需要分散风险,6,经济大环境和长期趋势改变,房产不再是好的投资途径。
如果你最近买房自住的话,可以每时每刻入手。反正看的是长期,一时半时涨跌无所谓,长期看涨就行。只要你买的不是扎堆儿没特点还无限量供应地区的公寓就行。
买投资房的朋友今年要好好挑一挑,闭着眼睛随便买赶趋势的时候已逝去了。你需要完整的财富定位,目标设定,市场调查与研究,房产筛选,以及后续一连串管理,会计,法务解决方案。凡是这一套事情都能自己做好的人,肯定那种很强还很有时间的人。你也可优先考虑使用澳房策1号服务“VISION会员”。
在买房的时候,可以先别选固定贷款,等央行降息几次之后暂停了,你再考虑把利率定下来。
现在人民币相对澳元越来越贵。2024年7月份,1人民币兑澳币2毛钱,现在兑2毛2,把人民币换成澳币越来越划算。一旦澳洲宣布降息,澳元将会走弱,资本就会流出澳洲,澳元变得更便宜。这时候你再把人民币换成澳币就能换到更多。这里我要说一句,凡是绕过中国外汇管制的换汇方法都是不合法的,至少在中国那边不合法。但是钱到了澳洲这边就好办许多,只要这个钱是合法赚的就行。
我说说我知道的一些方法。一般老百姓能用到这么几个换汇的方法,1.蚂蚁搬家,这个换得有点慢,金额加起来其实也没多少钱,买个便宜的自住房可能够,做其他事情就不行了。2.对敲,这样的解决方法可以做大额转移但是要找靠谱的换汇公司,别像长江换汇一样,用他们服务,钱还没拿到手,公司都倒闭了,所以用换汇公司,转账速度是第一考量因素。3.购买香港投资理财保险,这类保险可以用美元购买,也可以用人民币购买,保险还本付息的时候,可以支付美元或者港币,钱在香港基本就算是出来了。有些香港的保险公司还提供对敲业务,当然手续费不便宜。4.双边贸易.你要是在国内和澳洲都有公司而且有进出口商品的业务,这个事情很容易做到,比如一瓶红酒澳洲出厂价5澳币,卖给国内你自己的公司50澳币,国内公司付你货款,这钱就出来了,还合理合法。
如果你有定期储蓄的话,降息可不是什么好消息。随市场降息的预期慢慢的升高,截止2024年底,5%以上的2-5年定期存款产品已经基本消失。现在比较高的是4大银行中一家提供的8个月年息4.75%的定存。暂时把钱存在股票账户里面拿高息的朋友,这种优惠也会慢慢的少了。所以喜欢存钱的朋友要赶紧行动起来,在市场上找找对自己最合适的产品。
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前两天我公司一位策略师带了2位客人到我办公室,想要加入VISION会员。正好赶上了,我就加入会议跟他们聊了一会儿。发现刚来澳洲的新移民在买房和投资这件事情上实在是太脆弱了,特别容易上当受骗,而且这样的一个问题还几乎无解。
他们是通过投资移民渠道刚刚拿到PR的, 需要投资一大笔钱,比如买1-2个房子,才能满足州政府担保的要求,而且必须在几个月内搞定。不知怎么,这一条消息传出去了,招来了一大堆中介天天围着他们转。带着去看了不少公寓。我一问才知道,去的还恰好都是那些涨价慢甚至多年不涨价,公寓扎堆的区。我们见面的这个会议叫做“发现之旅”,在有兴趣加入VISION会员的情况下来问关于会员制问题的,不是咨询会议。但是听他们讲的经历,我实在忍不了,就说加不加会员没关系,我一定要告诉你事情到底是怎么回事。然后给他们讲解了澳洲的贷款,房产,各种投资渠道,利率,交易成本,持有成本。这些最基本的房产知识那些中介居然没有提过,我很惊讶,但是想想又合情合理。毕竟中介的任务就是卖掉房子,给你讲讲知识是人情,不讲是本分,房子卖了自己赚到钱才是真理。至于客户赚不赚钱不在考虑之中。
他们来之前是打定了主意要买一个人推荐的公寓的,但是在知道了澳洲的贷款成本,房产交易成本,和一些公寓涨价太慢,而且租不上价钱之后,果断决定把大笔现金存在银行几个月,等州政府担保那边搞定,再去澳洲各个城市买投资房。我就笑着说,你们还没加会员,我已经帮你们省了10万澳币了。
不知到聪明的你看到关键问题了没有。对了,就是来澳洲之后,你接触的人直接决定了你的信息源自和认知水平。这一些信息大多数情况下都是片面的,经过添油加醋和有意删减,结果变成了对给你信息那个人有利,对你有没有利真不好说。刚刚来到澳洲的朋友,要不就是不了解这一个局,要不就是不了解这一个局怎么破。要我说,这个事情要看机缘。我都不用你加会员,只要你能多看看澳房策内容,免费的课程和直播,你就不可能入局。就像澳房策媒体的宗旨一样。打破信息壁垒,过滤市场噪音,建立心理防火墙,看清澳洲房产投资本质,让澳洲房产圈不再有谎言。
借着我们节目的机会说个事情。澳房策最近会有一些大动作,所以我得时常加班,上周日在办公的地方做市场调查与研究,准备写下一期影片的脚本,所以在浏览各个新闻媒体和自媒体找灵感,油管上一个影片突然蹦出来,我就看了两眼。突然觉得这张图很熟悉。这不是我澳房策官网的图吗?我当时有点蒙。也没人问我能不能用我官网的内容啊,怎么就在视频上出现了呢?这个“走势”图,是澳房策每个月依照CoreLogic公布的数据做的市场跟踪。引用到不是不行,但你好歹也注明个出处啊,不知道还以为是那个影片里的人做的调研呢。这位到好,他做买家中介的,故意把下面的出处给裁掉了。
之前我也讲过类似的事情,第一是中国文化里面对“借鉴”这件事情不以为然,小到郭敬明抄袭庄羽,大到腾讯会议抄ZOOM,比亚迪抄各种汽车设计,内核都差不多,拿来就用也不问别人,第二是澳洲华人中介圈子,包括买家中介,本来就鱼龙混杂,你想想他们都去运营自媒体了,“借鉴”的可能性就更大了,因为底线更低了。一个买家中介,至少要自己会做市场调查与研究和区域筛选吧,你连调研都是“借鉴”过来的,那我真为那些用了这些人服务的买家们担心。这小哥跟另一个油管的的博主有很多交集,那个博主原来就是做房产中介的,做了自媒体之后教了不少徒弟,然后我就开始发现,我自己的频道下面,文章留言栏,慢慢的出现一些刚刚起步的自媒体号,上来先发表高见,显得自己很厉害,然后给自己打广告,还放链接导流。就跟一个中介花钱打广告,花时间在做开放参观,进来了其他公司的中介,当着面抢客人,这完全是一模一样啊。人以群分这句话说得太对了。不管自媒体做得大不大,钱赚得多不多,一个人的内核是不会变的。用我的话说,流氓穿上西装还是流氓。当然我也没客气,直接把这些留言的人拉黑,还专门打电话给他们臭骂了一顿。澳洲华人圈子很小的,想找个人没那么难。所以澳洲中介行业也就是那么回事儿,守规矩的人少。
澳房策的走势图,包括未来将会推出个各项调研图表,我只好加上水印。很抱歉影响您的观感,但是没办法,没法依赖别人的自觉。让我欣慰的是,被各路中介和买家中介“借鉴”,盗图,抄袭内容,说明澳房策的调研水平还是很高的,也算对得起我们全网100万粉丝。
澳洲华人买家中介行业素质也是参差不齐,整体偏低,跟传统中介行业一样,对得起澳洲最不受信赖的行业第二名,第一名是汽车销售员。很多人根本就不去全方面分析客户的财务情况,只是给卖房的中介们打一圈电话,找找看哪个房子房东好说话,然后就推荐这套,没有完整的前期数据调研和区域调研,功夫都用在包装上了。这只是其中一个例子,这行的水也挺深的。其实买房子不一定要找买家中介,如果你有时间,爱学习,凡事愿意亲力亲为的话,可完全做自己的买家中介,学会数据调研和区域分析,寻找房源,谈价格,看合同,做投资分析。澳房策不久会推出一项全新2号服务“VISION俱乐部”,培训每一个愿意自己动手的买家,帮他们达到专业买家中介水平,自己搞定投资组合。与其花钱雇佣那些不靠谱的买家中介,不如自己动手,完全掌控。
赶紧报名澳房策2025年开年直播,2月8日周六悉尼时间晚上8点,北京台北时间下午5点。直播中我会详细分析24年12月和25年1月澳洲房市,讲解澳洲国内经济和国际大环境对澳洲2025年的影响,比如美联储暂停降息,川普开启关税战,美国国内通胀上涨的趋势等等。这次是闭门直播,必须先注册才能通过ZOOM或者腾讯会议参加。大家现在就可以在官网直播页面预约订位。YT频道可以在影片说明栏链接报名,某书某音加粉丝群报名,蝴蝶号和其他平台请私信。
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